“We zijn een familiebedrijf van zo’n 130 man,” vertelt Frank, “maar wel met een platte structuur en een hoge mate van samenwerking.” Al bijna twee decennia werkt hij bij ABB en inmiddels is hij werkzaam als commercieel directeur. “Ik hou me vooral bezig met de acquisitiefase van projecten. Dat kan letterlijk bij een boer in het veld beginnen.”
ABB is met ongeveer 400 tot 500 woningen per jaar actief in Groot Midden-Nederland, waarbij veel projecten zich in de Randstad bevinden. “Daar gebeurt natuurlijk erg veel,” verduidelijkt Frank, “Wij zoeken bewust projecten waar we waarde kunnen toevoegen met woningbouw.”
Bouwen in tegenwind
Hoewel de omstandigheden uitdagend zijn, ziet Frank juist kansen om met creativiteit en vakmanschap het verschil te maken. “De stapeling van eisen (met betrekking tot o.a. stikstof, betaalbaarheid en duurzaamheid), maar ook de stijgende (bouw)kosten en een tekort aan handjes maakt projectontwikkeling steeds complexer.” ABB beschikt over veel kennis en ervaring om hierop in te spelen, al zijn er ook grenzen. “We kunnen vaak in een pril stadium al overeenkomsten sluiten met grondeigenaren, maar als regelgeving tussentijds verandert, heeft dat direct financiële impact.”
De 1/3–1/3–1/3-verdeling (sociaal, middenhuur, vrije sector) speelt daarbij een grote rol. “Sociale woningen kosten in de regel geld,” vertelt Frank. “Met de middendure woningen komen we (afhankelijk van de afspraken) net uit, dus moet de vrije sector het goedmaken. Maar dat lukt niet altijd meer. Zeker als daarbovenop de bouwkosten stijgen, is het soms gewoon niet rond te rekenen.”
Vertraging op de lijn
Dat is jammer vindt Frank, want ABB wil graag vooruit. “We willen bouwen. Niet alleen omdat we veel geld en tijd in een locatie steken, maar ook om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Steeds vaker maken wij mee dat een gemeente wel wil, maar dat zij van de provincie te horen krijgt dat een locatie nog niet op de 3-hectarekaart staat of komt, of dat de provincie een andere bestemming voor ogen heeft dan de gemeente. Dat vertraagt. En ook het bezwaarproces, hoewel nuttig en nodig, zorgt soms voor jaren vertraging. Dat moet anders kunnen.”
Creatief schakelen onder druk
Toch weet ABB ook in uitdagende situaties vooruitgang te boeken. “Creativiteit en flexibiliteit zijn sleutelwoorden,” zegt Frank. “Als er spanning is in een project, zetten we met z’n allen de schouders eronder. Onze kracht is dat we snel kunnen schakelen met een klein, goed op elkaar ingespeeld team. Geen oogkleppen, wel kansen zien.”
ABB heeft bovendien haar eigen troef: Wijs Wonen. “Met Wijs Wonen, onze conceptwoningen (grondgebonden en appartementen), kunnen we bij optimale omstandigheden een grondgebonden woning in 14 weken realiseren. Dat is ontzettend snel. Juist nu is die snelheid cruciaal.” Deze gestandaardiseerde aanpak maakt het bedrijf wendbaarder in een trage omgeving. “We blijven optimaliseren en doorontwikkelen, zodat we projecten kunnen blijven draaien, ook als de omstandigheden tegenzitten.”
Samenwerking is key – met de juiste partners
Als ontwikkelende bouwer werkt ABB in al haar projecten/gebiedsontwikkelingen met diverse ‘vaste’ partners samen. “Deze vaste partners geven ons het comfort dat je weet wat je aan elkaar hebt en daardoor snel kunt schakelen,” legt Frank uit. “Als bouwende ontwikkelaar hebben wij natuurlijk het voordeel dat we het hele proces onder één dak kunnen beheersen. Maar we zien steeds vaker dat andere ontwikkelaars dit voordeel ook zien en zo de samenwerking sluiten met ons bouwbedrijf, waarbij zij ook profiteren van deze kennis, partnerships en onze ‘no nonsens’ mentaliteit. Vanuit deze bouwteamverbanden groeien de samenwerkingen mee met de groei van ons bedrijf.”
Onder de samenwerkingspartners is DWE Nieuwbouw Makelaars, met hun lokale partners zoals Schieland Borsboom Makelaars, ook erg belangrijk. Frank: “We betrekken hen al in de acquisitiefase. Ze adviseren ons over het type woningen dat past bij een locatie en over wat reële vrij-op-naamprijzen zijn.”
De kracht van lokale marktdata
Wat maakt DWE en hun lokale partners zo waardevol? “Zij hebben niet alleen gevoel bij de markt, maar onderbouwen dat ook met data en analyses. Dus geen nattevingerwerk, maar inzicht in zoekvraag, prijsontwikkeling en woningtypes die écht gevraagd worden,” zegt Frank.
Hij geeft een voorbeeld: “Voor ons project ‘De Prinsentuin’ kregen we de tip om ook voldoende kleinere appartementen op te nemen. Daar lijkt in relatie tot betaalbaarheid veel vraag naar, maar het aanbod blijft nog achter. Zulke inzichten helpen erg wanneer je moet bepalen wat je op een locatie gaat ontwikkelen.”
Van circa 60 grondgebonden woningen naar ruim 300 appartementen
Dat ‘De Prinsentuin’ een dynamisch project is, blijkt wel uit de evolutie ervan. “We begonnen ooit met een plan voor circa 60 grondgebonden woningen, maar het worden uiteindelijk meer dan 300 appartementen. De wensen van de gemeente, welstand en marktdruk maken dat je flexibel en wendbaar moet zijn in het ontwikkelproces. Mede door de samenwerking met partijen als DWE, kun je flexibel zijn en snel schakelen in de haalbaarheid van het plan. Ze helpen ons om met realistische plannen te komen die niet alleen passen bij het beleid, maar ook bij de markt.”
